上一章正说到，日军在进攻通州的战斗中，因发生张庆余保安队阵前起义而遭受巨大损失，包括日军驻通特务机关长细木繁在内的日军官兵500多人被杀。日军萱岛部队在结束通州战斗后，立刻向西出发，包抄南苑。
团河位于南苑以南，在团河村西侧有明清皇帝狩猎游玩的场所，并且建有行宫，由数米高的围墙环绕。日军为进攻南苑的29军总部，首先解除了杨村中国守备队的武装，后将步兵第77、78联队通过北宁铁路运送至黄村，前往团河村集结。不想在团河附近遇到132师的有力抵抗。
原来宋哲元得知日军即将开始全面进攻后，就紧急将驻扎在河间的132师调回南苑，赵登禹被任命为南苑总指挥。但该师首批部队旅长王长海第2旅并未全部到来，仅第4团（团长张文友）渡过永定河，被安排在了团河布防。4团团长张文友到达团河不久，就前往南苑汇报工作，由团附指挥，此时团河兵力为步兵1个团和骑兵1个营，总兵力不到两千人。
明清皇帝行宫位于团河村西北方向，它的南面是一排小山包，中国军队的主要防线就布置在这里。
由于日军在北宁线运送兵力的时候将部分步兵和炮兵发错了方向，导致行至黄村站的各部队严重脱节，最先达到的是大队长金锡源少佐的步兵第78联队第3大队，金锡源少佐是抗战前期少有的朝鲜籍日军中高级军官，朝鲜战争爆发后曾任南韩军首都师和第3师师长。金锡源少佐独断向团河方向搜索前进。
金锡源少佐接到命令向中方团河行宫阵地进攻，但是受到有力抵抗，第3大队被挡在行宫坚固的城墙下。行宫城墙高达4米，国军132师利用城墙及城南侧的高地布置了多道防线，该大队的进攻极为缓慢。
在另一部日军增援下，日军第三大队才勉强占领了行宫南侧的高地。于此同时，日军步兵第77、78联队主力开始向团河西侧的一排村庄前进，在德茂庄、福海庄等地遭遇到中国军队的猛烈抵抗。 国军132师部队在基层军官的带领下，借助墙围、墓地及高粱地的掩护，不停的以小部队发起反冲锋，与日军近战，战局一度呈现胶着状态。步兵第78联队原田大队长在三春庄附近战斗中腹部被子弹击中，于数日后死亡。
正当29军的高层在南苑激烈争论是否应该增援团河之际，团河守军的背后突然出现了新的敌情。原来，日军从东侧包抄南苑的步兵第80联队赶到了，该部从张家湾出发，经马驹桥赶到团河以北的三合庄，至此，中国守军已经被团团围住了。
此时步兵第77、78联队从西侧村庄逐步击退国军132师的抵抗，与步兵第80联队汇合，彻底切断了团河守军与南苑的联系。守军群龙无首，增援无望，于是各部队分散突围。
团河战斗历时8小时，日军最终于占领该地。日军虽然上报歼灭中国军队约500人，但也承认日方在行宫战斗中损失也是相当之大。中方仅以1个团的兵力，抵抗日军3个联队，其战斗力不得不令人刮目相看。
团河之战，日军死伤超过300人，其中阵亡80余人。中方损失五百多人。
当天驻守南苑城外的29军学生兵也伏击了一支日军骑兵部队。日军骑兵第28联队当天上报阵亡石光准尉以下3人。
酒井兵团独立混成第1旅团从顺义出发，向沙河镇方向攻击前进，意图截断北苑中国守备队的退路。行至小汤山附近遭遇中国军队数百人的顽强抵抗，虽然历经7小时取得突破，但损失不小，阵亡19人，伤20人。当夜该旅团驻扎在白蛇村，前哨阵地与中国军队彻夜交战。
廊坊方向前夜撤出的国军113旅不甘心放弃廊坊，当天又对廊坊站及其沿线进行了袭击，攻击了发往黄村的一列军车，打死打伤日军数人。总的形势是，日军第20师团、独混1、11旅团从南北两个方向迅速向北平压缩，南苑已成孤军。
攻占团河行宫后的日军第二十师团决定以第三十九旅团的步兵第七十七联队大部、步兵第七十八联队大部为左翼攻打南苑兵营西南角；以第四十旅团的第七十九联队第一大队、第八十联队为右翼攻打东南角。日军左侧，左翼部队于28日早5时30分完成攻击准备。
28日6时20分，日军飞机开始轰炸南苑。8时40分，日军地面部队接到日飞机投下通信简报：兵营内敌军向东北方面退却，难以确认人数。于是日军立即开始攻击。一时间炮火隆隆，日军在高粱地隙径中俯伏前进发起进攻，可是中国守军凭借掩体阵地，以迫击炮和机枪等武器构成近防火力，猛烈还击。战场上高粱地茂盛，且围墙前有水壕沟不易作战，激战下日军死伤不少。
日军炮兵部队在飞机轰炸后，对中国阵地持续展开炮击，想打破中国守军阵地的围墙。此战是日军炮兵首次与中国军队交战，虽然日军士气很高，但由于阵地硝烟弥漫，不能清晰地观测，命中率不高。
后来日军采用步炮协同战术，炮兵和第一线步兵直接协同，推进炮兵阵地进入中国守军阵前，发挥了炮火的威力。用炮火有效地射击中国守军阵地主要重火力，压制了中国军队的反击。协同左翼部队右侧七十八联队作战的细川炮兵部队第一大队长，将炮阵地推进到中国守军阵地前400米，准确地炮击了南云联队长所指示的地点，有效地推动了步兵的攻击。
而和七十七联队共同作战的炮兵第二大队将炮兵推进至中国守军阵地前200米，捕捉摧毁中国守军主要火力。在日军猛烈的进攻下，中国守军奋勇还击，使日炮兵伤亡不少。
日军逐次迫近国军阵地，11时15分时攻入到中国军队第一线的南苑西南方阵地。11点30分，作为师团预备队的第七十八联队第一大队大部派往前线，增援第七十七联队，其第一中队作为预备队警戒师团司令部。
由于二十九军的顽强抵抗，日军第七十七联队第一波突击挫败，两个小队长被打死。
12时30分，日军第七十八联队第二大队率先冲锋，迫近西南一角。而在第一线其第六中队率先跳进墙壁下的水壕沟，在第二机关枪中队的配合下，利用利锚、小铁锹、十字镐和枪刺等插入墙壁内，攀登壁墙。短兵相接后，占领一角，为左翼部队突击提供了良机。
12点40分迫近南苑兵营西南角的日军进入突击状态，日工兵第二中队开始突进围墙下进行爆破，终于炸开突破口。
日军左翼部队于下午1时左右攻破南苑兵营西南角后，开始向北进击。而国军在兵营内构筑第三道防线仍然顽强地进行抵抗，于是日军炮兵也推进到兵营东南角进行攻击，国军渐次撤退。日右翼部队由旅团长山下指挥，以第八十联队为右阵，攻打南苑东南角的左右即东侧和南侧。
左阵为第七十九联队第一大队在东南角南方展开，预备队为第八十联队第一中队。旅团长山下在据前线600—700米处指挥战斗，因考虑到南苑是一个特殊的兵营阵地，山下采取的作战要领是“对于南苑东侧围墙的中国军队防线，由日军南侧的部队集中火力一线猛烈炮击。
而对于围墙南侧的防线，由在东方的日军集中火力攻击”，即南苑东南角被日军十字形攻击。第八十联队在南苑东南角2000米处展开阵线。
